Компании "ЦДС" и Setl Group дают миллиард государству. Но их владельцы - деловые люди, и 47news знает, что они попросили взамен. Высота называется.

47news стали известны подробности осуществления в Ленинградской области самой крупной понятийной сделки между государством и бизнесом. Впервые в новейшей истории точно успешные и мощные девелоперы стали платить за право строить сверх установленных государством нормативов.

Весной мы рассказывали, что в конце апреля власти региона окончательно запретили застройщикам возводить новые дома выше 9 этажей в сельских поселениях и 12 – в городских. По большому счёту, просто прикрыли лазейку, благодаря которой обходить областные требования было можно в случае, если это не запрещают местные правила землепользования и застройки, а также проекты планировки территории.

Даже в правительственном сообщении прямо указывалось, что первым главным пострадавшим станет компания "ЦДС", собиравшаяся возводить 23-этажный город на 300 тысяч человек (4,5 млн квадратов) в Новосаратовке Свердловского поселения Всеволожского района. Судя по сообщениям "Ъ", строить собралась и Setl Group, выкупившая земельный участок здесь. Её аппетиты в этой локации чуть скромнее – построить собираются 360 тысяч квадратных метров.

По информации 47news, в рамках программы убедительности оперативно сыграла администрация Свердловского поселения. Уже в конце мая там были приняты ПЗЗ, где чётко прописывались ограничения по этажности, и у строителей совсем не осталось возможности размышлять о былом бизнес-вольнодумстве.

После долгих обсуждений, в конце прошлой – начале нынешней недели, с обеими компаниями были подписаны соглашения. В соответствии с ними, фирмы достраивают два проблемных объекта. Так, "ЦДС" достались корпус 6,2 ЖК "Радужный" компании "Главстройкомплекс", а также 10 и 11 корпуса ЖК "Черничная поляна" IMD Group. Setl Group будет отвечать за 9 и 12 корпуса ЖК "Черничная поляна".

Ни один из собеседников 47news не захотел уточнять детали документа. Однако, в официальных пресс-релизах правительства Ленобласти говорится, что техническим заказчиком строительства завершения всех четырёх домов является "дочка" администрации региона ― АНО "Дирекция комплексного развития территорий Ленинградской области". 

"Инвесторами для завершения домов являются две разных компании, они не захотели достраивать своими силами, но перечисляют средства. В этой ситуации власти региона решили использовать Дирекцию КРТ, которая как раз и создана для таких проектов, где есть несколько коммерческих участников, усилия которых надо объединить", ― в том же заявлении сообщил глава Дирекции Даниил Федичев.

По информации нашего издания, остановились на том, что застройщики заплатят по 5 тысяч рублей за каждый квадратный метр, по которому бы они хотели отклониться от нормативов. То есть, все этажи выше девятого в Новосаратовке обойдутся девелоперу чуть дороже, но без этой "сделки" их вообще не будет.

- Давайте честно. Девелопер даёт денег и говорит "вот вам полмиллиарда, делайте, что хотите со своими дольщиками, так как мы к вашей разрухе не имеем никакого отношения, только дайте мне строить ввысь для того, чтобы покрыть убыток". Так получается? – переспросил 47news у одного из задействованных в процессе.

- Если грубо, то да, - подтвердил тот.

Из совсем секретного. 47news доподлинно известно, что проект "ЦДС" будет выглядеть так: 20% всех строящихся метров - дома 23 этажей, 30% - от 9 до 12 этажей, 50% - от 12 до 18 этажей. Договорились, что отклонение произойдёт примерно для 110-130 тысяч квадратных метров, то есть, в сторону дольщиков уйдёт около 650 миллионов рублей. Пропорции примерно такие: 280 миллионов – на "Радужный", остальное – на "Черничную поляну". Про Setl Group известно меньше, однако, точно ясно, что речь о 65 тысячах квадратных метров, то есть, компенсации в размере 325 миллионов рублей. Скорей всего, речь пойдёт о 23-этажной доминанте, а также о многоступенчатости проекта. Итого – 975 миллионов рублей.

Информацию о таком порядке средства 47news подтвердил владелец "ЦДС" Михаил Медведев.

- Это правда, что по большому счёту вам легче отдать деньги, а вникать в достройку не очень бы хотелось? – уточнил автор.

- Честно говоря, совсем бы не хотелось с этим связываться. Понимаете, что такое перестроить чужой объект? Это не так легко. Михаил Иванович расскажет вам все подробности, - подтвердил он, передав часть ответственности вице-губернатору по строительству Михаилу Москвину. Однако, тот лишь уточнил, что такой процесс идёт, но конкретные суммы в соглашении не прописываются.

В Setl Group и вовсе заявили, что размер вкладываемых средств является коммерческой тайной, но подтвердили своё участие. Отметим, формально в качестве инвесторов выступают структурные подразделения – ООО "Универсал Инвест" и ООО "СЗ Сэтл Эстейт".

Подсчитать размер прибыли застройщиков можно весьма условно. На этапе котлована квартиры в Новосаратовке торгуются по цене от 125 тысяч за квадратный метр. С учётом ажиотажного спроса на жильё и подорожания материалов, совсем не факт, что девелоперы вообще станут терпеть убыток, а просто не повысят немного цены. Даже если не складывать дополнительные расходы на потребителей, маржинальность проекта во Всеволожском районе сегодня составляет около 20 тысяч рублей. Получается, "ЦДС" в итоге всё равно заработает, около 2 миллиардов, а Setl Group – около 1 миллиарда. Ещё раз подчеркнём, без соглашения у обоих было бы ноль.

По данным 47news, в Дирекции даже позаботились о плане обхода тупика, в который внезапно упёрлась ИСГ "Мавис" при попытке стать инвестором ЖК "Ленинградская перспектива". Мы рассказывали, что Минстрой не поддержал передачу прав на достройку, поскольку нет доказательств наличия шести миллиардов рублей на счетах.

По словам главы Дирекции КРТ Даниила Федичева, в данном случае инвесторы не будут претендовать на оформление строительных прав, юридически за всё будет отвечать конкурсный управляющий, за сами работы же – техзаказчик в лице Дирекции.

- Я предвидел такую ситуацию, потому посоветовал не рассчитывать на непроданные квадратные метры в долгостроях. Поэтому выбирали объекты, где таких и нет. Дирекция сможет направлять средства на достройку по договору целевого назначения, в соответствие с уставными целями, - уточнил он.

Судя по всему, власти дошли до столь пограничного опыта с бизнесом не от хорошей жизни. Мы неоднократно рассказывали, что на решение проблем обманутых дольщиков нужно от восьми миллиардов рублей, и это без учёта уже заложенных 3,8 млрд рублей в бюджете и равнозначной этой сумме, обещанной Фондом помощи дольщикам.

Схема, когда крупный строитель, в обмен на государственные преференции, вкладывается в достройку проблемного объекта, существует давно. Однако, спросом сильно не пользуется. Помимо фактора, обозначенного Михаилом Медведевым, существует и психологический. Многочисленные дольщики, не вникающие, кто, кому и что должен, буквально сразу предъявляют претензии той компании, что достраивает их объект. К примеру, гневные письма и прочие проклятия от дольщиков "Радужного" так и сыпались на фирму "Гарантъ" Дмитрия Альхова во Всеволожске, после чего он зарёкся повторять этот путь.

47news также известно, что с властями региона сейчас ведут переговоры еще более десяти девелоперов. Так, ООО "Специализированный застройщик "Союз-Север", занимающийся возведением ЖК "Сибирь" в Тельмана, присматривается к корпусам 6.5 и 6.7 ЖК "Радужный" во Всеволожске. ГК "Стоун" думает о ЖК "Молодёжный квартал" в Романовке, "Румболово-Сити" во Всеволожске и ЖК "Гамма" в Новодевяткино. "Гарант-Девелопмент" - МКД "Константиновский 101" во Всеволожске. Группа компаний "Самолёт" может взяться за ЖК "Петровская мельница". 

Юлия Гильмшина,
47news