Анализ рынка загородной недвижимости 2006 года показывает, что процессы, происходящие с городской недвижимостью, откликнулись и на загородном рынке. Как считают аналитики ЗАО «Общество землепользователей «Прогаль», свидетельством тому служит почти в 6 раз увеличившееся количество обращений покупателей к риэлторам для подбора объекта и увеличение в 2,5 раза обращений собственников, желающих продать свою загородную недвижимость.
Как и в городе, спрос превышает предложение, но быстро покупались только ликвидные объекты с соответствующей качественным характеристикам ценой. А продавцам с завышенными требованиями по цене своих объектов найти покупателя не удалось.
Типологизация спроса и предложения
Распределение продаваемых в 2006 году на вторичном рынке объектов загородной недвижимости по типам в структуре предложения мало изменилось.
Наиболее заметные изменения — увеличение количества предлагаемых участков в садоводствах и дачных некоммерческих партнерствах (ДНП), уменьшение количества готовых построек там же. Как и предложение, спрос на такие участки увеличился, а вот на готовые постройки той же категории сократился значительно — на 10%. Факторов, повлиявших на эти спрос и предложение, много. Это и увеличение количества дачных некоммерческих партнерств, земельные участки в которых довольно популярны, и завершающееся оформление садоводческих земель в собственность.
Но главным определяющим фактором, на взгляд аналитиков, явилось увеличение цены на земли ИЖС.
Таблица 1. Диапазон цен на земельные участки ($ за сотку)
| Район | ИЖС | Садоводства и ДНП | ||
| Янв. 2006 | Янв. 2007 | Янв. 2006 | Янв. 2007 | |
| Всеволожский | 300–5000 | 2000–11500 | 200–2500 | 500–3500 |
| Выборгский | 350–5500 | 350–8500 | 300–5500 | 400–5500 |
| Гатчинский | 300–2700 | 400–6500 | 130–1000 | 150–1500 |
| Кировский | 100–1500 | 100–3000 | 80–600 | 80–1000 |
| Красносельский | 300–1500 | 800–7000 | 150–200 | 300–1500 |
| Ломоносовский | 250–2000 | 900–3000 | 80–600 | 300–1500 |
| Лужский | 100–300 | 100–1000 | 50–200 | 100–500 |
| Приозерский | 400–2500 | 700–2500 | 300–2000 | 400–2000 |
| Тосненский | 150–200 | 500–800 | 70–200 | 150–470 |
| СПб, Выборгский | 5000–7500 | 5000–20000 | 1000–5000 | 4000–12000 |
| СПб, Курортный | 6500–20000 | 12000–30000 | 2500–5000 | 5000–12000 |
| СПб, Приморский | 10000–12000 | 11000–30000 | 2500–5000 | 6000–13000 |
| СПб, Пушкинский | 400–2000 | 2000–7000 | 400–2000 | 400–2000 |
В Таблице 1 приведены диапазоны цен в начале 2006 и год спустя, в январе 2007 года, к которым принадлежало абсолютное большинство участков наиболее интересных для загородной жизни районов области. Конечно, имелись участки, цены на которые были и выше и ниже приведенных, но таких были единицы. Анализ данных таблицы подтверждает предположение о том, что участки ИЖС подорожали значительно больше, чем садоводческие и дачные.
Особенно сильно подорожали участки в ранее недооцененных Красносельском, Ломоносовском и Тосненском районах. Подорожали районы Санкт-Петербурга где ведется одноэтажное строительство — это Пушкинский и Приморский. Последний по ценам сравнялся с самым дорогим — Курортным районом. Лидером по темпам подорожания земли под ИЖС стал Всеволожский район. Если в 2005 году здесь еще можно было найти участок ИЖС по 300 долларов за сотку, то на начало 2007 года минимальная цена ликвидного участка сравнялась с 2000 долларами за сотку.
По схожим с выше приведенными причинам несколько упал спрос на готовые постройки, не относящиеся к ИЖС. Сегодняшний покупатель готов приобрести не предназначенный для объекта постоянного проживания земельный участок, но дом предпочитает со всеми удобствами. Об этом свидетельствует суммарная доля объектов «недостроя» и участков в общем объеме продаж, которая в 2006 году приближается к 50%, что более чем на 10% превышает долю этих объектов в 2005 году. Хотя нельзя исключать в этой составляющей роль инвестиций в землю как не менее надежного, чем городская недвижимость, вложения средств, но пока еще относительно дешевого.
Таблица 2. Диапазон цен на готовые постройки (тыс. $ за объект)
| Район | ИЖС | Садоводства и ДНП | ||
| Янв. 2006 | Янв. 2007 | Янв. 2006 | Янв. 2007 | |
| Всеволожский | 14–650 | 73–700 | 3,5–55 | 10–300 |
| Выборгский | 15–400 | 26–400 | 5,5–170 | 11–300 |
| Гатчинский | 5–200 | 40–250 | 3–45 | 6–55 |
| Кировский | 6–150 | 15–150 | 2–25 | 4,5–45 |
| Красносельский | 20–150 | 60–200 | 5–35 | 12–100 |
| Ломоносовский | 2,5–200 | 8–200 | 3–55 | 12–60 |
| Лужский | 2,1–30 | 8–80 | 1–11 | 1,5–20 |
| Тосненский | 4,7–30 | 20–100 | 1–25 | 2,5–30 |
| Приозерский | 16–300 | 20–300 | 12–45 | 18–200 |
| СПб, Выборгский | 80–500 | 100–500 | 10–100 | 20–450 |
| СПб, Курортный | 80–530 | 150–700 | 20–150 | 20–200 |
| СПб, Приморский | 150–750 | 200–1500 | 7–100 | 14–700 |
| СПб, Пушкинский | 60–120 | 60–350 | 8–90 | 16–150 |
С другой стороны, анализ данных Таблицы 2 показывает, что в ближайших пригородах (Красносельский и Всеволожский районы) и «одноэтажных» районах Санкт-Петербурга (Выборгский и Приморский) дома в садоводствах тоже значительно подорожали. Это очевидное подтверждение того обстоятельства, что подорожание городских квартир развернуло спрос на улучшение жилищных условий посредством переезда в собственный дом на окраине. Об этом же говорит и существенное подорожание объектов ИЖС во всех областных районах южнее Санкт-Петербурга. Фаворитом в этом сегменте стал Гатчинский район. Если в 2005 году дом в Гатчинском районе можно было купить за 5000 долларов США, то в конце 2006 года дешевле 40000 можно найти только дом, которому далеко уже не один десяток лет, и то только на дальних границах Гатчинского района.
Ценовые сегменты
Ценовое сравнение выставляемых на продажу объектов дает четкую картину уменьшения в 2006 году доли дешевых объектов всех типов. Причем если в садоводствах основное уменьшение (более 12%) пришлось на самые дешевые готовые постройки и участки (до 10 тыс. долларов США), то в секторе готовых построек ИЖС сокращение больше всего отразилось на сегменте 10–30 тыс. долларов США за дом. Объяснение подобных изменений, по мнению аналитиков «Прогаля», в том, что дешевые готовые постройки ИЖС (до 10 тыс. долларов США) можно отнести в разряд участков, так как такие дома, обычно являются только «обременением». На практике, предварительно получив разрешение муниципальных властей, старые дома сносят.
По сравнению с 2005 годом максимально увеличился в объеме в 2006 году сегмент 100–300 тыс. долларов США. Основные причины: подорожание на городском рынке недвижимости (подтолкнувшее покупателей к загородному рынку) и ввод в эксплуатацию коттеджных поселков.
Интересно выравнивание в 2006 году объема предложений готовых построек ИЖС в диапазоне 30–60 и 100–300 тысяч долларов.
Что касается участков ИЖС, то изменения в начале ценовой шкалы повторяют ситуацию с участками садоводств — максимальное уменьшение в 2006 году предложения в самом дешевом сегменте. На этом подобие заканчивается. Для участков в садоводствах цена 5–20 тыс. долларов США в 2006 году считалась наиболее оптимальной (доля предложения таких участков больше 40%), и с этого ценового диапазона начинается рост предложения по сравнению с 2005 годом. А для участков ИЖС рост предложения начинается только после 20 тыс. долларов США за участок, и максимальный рост (более 5% в каждом сегменте) приходится на дорогие сегменты (от 50 тыс. долларов США за участок). Хотя общая доля таких участков и не превышает 25%.
Экономическая география
Ценовые изменения на севере области коснулись в наибольшей степени готовых построек ИЖС Призерского района, где практически в два раза уменьшилось их количество в диапазоне 10–30 тыс. долларов США. Однако на этом фоне предложение разнообразилось, что говорит о повышении интереса в прошедшем году к Призерскому району. В Курортном и Всеволожском районе в 2006 году нет уже предложений готовых построек ИЖС до 10 тысяч долларов. В Выборгском районе такие предложения еще оставались, но в значительно отдаленных от города местах. Относительно готовых построек в садоводствах и ДНП можно констатировать, что, следуя за спросом, в 2006 году предложение готовых построек не ИЖС смещалось в область более высокого ценового диапазона.
В садоводствах на юге области не произошло сильного ценового изменения, так как спрос на юге концентрировался на объектах ИЖС и повсеместное подорожание здесь тому подтверждение (Таблица 2). Характер этих изменений на юге области в 2006 году идентичен изменениям на севере. В близлежащих районах — Гатчинском, Кировском, Петродворцовом, Пушкинском — дома ИЖС дешевле 10 тыс. долларов США в предложении отсутствуют. Но в следующем ценовом диапазоне 10–30 тыс. долларов США доля предложений в 2006 году на юге было в два раза больше чем на севере.
Доля земельных участков ИЖС принадлежащих нижним ценовым диапазонам по сравнению с 2005 годом сократилась на севере области более чем на 50%, на юге примерно на 25%. Кроме того, на севере уменьшалось предложение и в сегменте 5–20 тыс. долларов США за участок. Наибольшее предложение в этих районах можно было встретить в пределах цен 20–50 тыс. долларов США. В то время как в 2005 году два вышеуказанных диапазона по количеству предложений были равны.
По участкам, продаваемым в садоводствах и ДНП, картина изменений такая же, но доля дешевых участков гораздо больше. Для юга, например, доля участков в садоводствах стоимостью менее 5 тыс. долларов США превышает 50% (в 2005 году более 65% участков принадлежали к самой дешевой группе). На севере наиболее массовое, более 40%, предложение участков не относящихся к ИЖС в пределах 5 20 тыс. долларов США. Доля более дорогих участков 20 50 тыс. долларов США сократилась с 35% до 15%, что может служить подтверждением вышеизложенного вывода о дефиците участков этого ценового диапазона на севере области.
В итоге
2006 год по сравнению с 2005 на загородный рынок принес постепенное подорожание по всем сегментам. На фоне галопа цен на городскую недвижимость продавцы загородных домовладений часто занимали позицию схожую с позицией продавцов квартир, так как расширение географического круга поиска покупателей городской недвижимости, привело к подорожанию готовых построек ИЖС в ближайших пригородах. В результате этого покупатели не всегда могли найти подходящий вариант готовой постройки и решались на самостоятельное строительство, покупая участки. Так как ликвидные участки ИЖС достаточно дороги, спрос повернулся к участкам в садоводствах и ДНП с подходящими инфраструктурными характеристиками. А обеспеченных инфраструктурой участков не так много, как хотелось бы. Последнее привело к подорожанию садовых домов.
Аналитики ЗАО «Общество землепользователей «Прогаль» полагают, что в 2007 году будет больше стабильности на рынке недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области, что позволит продавцам и покупателям загородной недвижимости осуществить свои планы.