Предложенная Минфином налоговая реформа распугает последних инвесторов премиальной недвижимости. 47news выяснил, почему для России лучше, как в Европе, а не как в Америке.
Минфин предложил расширить налогооблагаемую базу по налогу на имущество, совокупная стоимость которого выше 500 млн рублей, сообщает Forbes. Предлагается облагать таких собственников налогом на имущество по ставке 0,3% кадастровой стоимости вместо сегодняшних 0,1%. По подсчетам Минфина, новый налог принесет бюджету 50 млрд рублей в год.
Президент Becar Asset Management Александр Шарапов поделился с 47news сомнениями в соответствии расчетов ведомства реалиям рынка.
Александр Шарапов. Фото пресс-службы Becar Asset Management
- Как думаете, какой процент богатых людей вкладываются в недвижимость?
- Если говорить о долларовых миллионерах, то 100%. За последние 5 лет примерно 75% российских долларовых миллионеров увеличили свои вложения в недвижимость. В 2020 году объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость составил почти 300 млрд рублей. Около 200 млрд из них вложены компаниями в участки для жилищного строительства, оставшиеся 100 млрд - инвестиции российских частных лиц. Кроме того, ежегодно россияне покупают где-то 80 млн квадратных метров жилья.
- Кстати, и во сколько им это сегодня обходится?
- В Москве и Петербурге где-то в 110 000 рублей за квадратный метр, в провинции ближе к 70 000 - 75 000. Среднюю температуру по больнице я бы обозначил в 100 000. Помножьте на 80 млн квадратных метров - 8 трлн рублей ежегодно вкладывают жители страны в жилую недвижимость. Эти 8 трлн и 300 млрд - деньги, которые каждый год россияне защищают от инфляции путем вложения в недвижимость.
- Сюда входят жилые дома и квартиры, в которых живут их владельцы?
- Конечно. Только за прошлый год жилая недвижимость подорожала в среднем по России на 30%, а в некоторых регионах на 50%. Но имеем в виду: примерно 20% жилой недвижимости приобретают не чтобы жить в ней, а чтобы сдавать в аренду. Это примерно 1,5 трлн из восьми.
- Сегодня Минфин задумался о том, как извлечь из этого больше налогов.
- Этот вопрос заботит Минфин уже много лет. Налоговое реформирование активно началось еще в 2014 году. Безусловно, это коснулось и имущественных налогов. Основным и, с моей точки зрения, существенным изменением, которое серьезно ударило по карману людей, является окончательный переход с 2021 года на исчисление налога на имущество с кадастровой стоимости, а не с инвентаризационной, как было раньше. Фактически, кадастровая стоимость – это рыночная стоимость имущества. Государство ежегодно пересматривает её с учетом экономических реалий, поэтому и налог на имущество будет ежегодно расти, хотя бы на процент инфляции.
- Минфин предлагает повысить ставку налога на имущество до 0,3%, если суммарная стоимость принадлежащей одному человеку недвижимости превышает 500 млн рублей.
- Немного некорректная постановка вопроса, на мой взгляд. Налоговые ставки прописаны в Налоговом кодексе. Региональным властям предоставляется право устанавливать свои ставки по налогу на имущество. В таких городах как Москва и Санкт-Петербург, например, ставки по налогу на имущество индивидуальны и отличаются от базовых. Они уже дифференцированы и увеличены. В Петербурге ставку 0,1% жители заплатят, если стоимость их жилья не превышает 5–7 млн рублей, от 7 до 20 млн ставка налога уже 0,2%, при стоимости жилья от 20 до 300 млн рублей включительно – 0,25%. А вот при стоимости жилья свыше 300 млн ставка в 2021 году составит 2%. Но пока речь идет о кадастровой стоимости каждого конкретного объекта недвижимости, а не их сумме. Что касается заявлений Минфина об объединении всей принадлежащей человеку недвижимости и расчете налога на имущество с её общей кадастровой стоимости - не понимаю, для кого предназначено это изменение, и как Минфин собирается благодаря этому собрать больше налогов. Давайте порассуждаем. Чтобы попасть под предложение Минфина, нужно владеть, скажем, 11-ю объектами недвижимости по 49 млн рублей каждый, потому что в сумме они дают больше 500 млн. Но я не знаю людей, которым принадлежали бы такие объекты.
- Они рассчитывают найти 20–30 тысяч таких собственников, за счет чего собрать дополнительно 50 млрд рублей.
-Попахивает популизмом. Богатый человек чаще всего владеет домом и квартирой, причем, стоимость каждого объекта существенно превышает 50 млн рублей. Кстати, в Москве владельцы такой недвижимости платят налоги по ставке 0,3%, а в Петербурге – по ставке 0,25% уже сейчас.
- Наверное, такие люди вкладывают деньги и в другие объекты недвижимости — вот в совокупности 500 млн и получится.
- Да нет же! Они вкладывают в более доходные проекты. Сегодня самая высокая доходность от сдачи в аренду дорогой квартиры в центре Петербурга или Москвы - 2-3%. Если объект стоит дороже 300 млн рублей, ещё и налог с него надо платить 2%. В чем выгода? Имеет смысл купить студию или однокомнатную квартиру - там доходность от сдачи в аренду 4–5% и кадастровая стоимость не более 10 млн рублей. Но при чем тут богатые люди, на которых рассчитывают авторы налоговых изменений в Минфине?
- Но люди же вкладываются в дорогую недвижимость.
- Не в России. Объективный выбор для вложения 1 млн долларов: 20 "однушек" в Москве или в Петербурге или же один дорогой объект в Дубае, Берлине, Лондоне. Там можно рассчитывать на 5–6% доходности от сдачи в аренду.
- В России сама недвижимость дорожает быстрее, чем за границей.
- Совершенно верно - в рублях. А за границей рынок, как мы с вами понимаем, привязан к евро и доллару. В этой валюте российская недвижимость точно не дорожает - я бы сказал, наоборот.
- А что вы думаете о попытке Минфина увеличить налог на имущество в принципе?
- Не понимаю, зачем пытаться увеличить налог в сфере, куда люди и так не очень-то хотят инвестировать. Инвестиции в российскую недвижимость становятся среди богатых людей всё менее популярными - они склонны продавать российскую недвижимость, чтобы реинвестировать в другие страны. И причина, в том числе, в налоговой политике. Средний класс - другое дело, но им до озвученных Минфином цифр, как до Луны. Мое мнение: предложенная налоговая реформа подталкивает богатых людей к продаже недвижимости. Увеличение налога — это не только способ собрать дополнительные деньги в бюджет, но и механизм охлаждения инвестиционной активности. Он применяется в сферах бизнеса с огромным спросом, но причем тут премиум-сегмент российской недвижимости? У нас горячий рынок только для квартир стоимостью до 10 млн рублей.
- За границей разве не поднимают налоги на недвижимость?
- Не так топорно. В развитых странах создаются инвестиционные фонды недвижимости, имеющие льготы по налогам на имущество. У нас правительство удивляется: почему здесь их нет? А как наши маленькие инвесторы объединятся? У любого объединения сумма инвестиций вырастет больше 500 млн рублей, и налог, наоборот, подскочит.
- А что бы на месте Минфина сделали вы для увеличения инвестиций в российскую недвижимость?
- Прежде всего, усомнился бы в российской модели собирать налоги на недвижимость раз в год. Это американская модель, перенесенная к нам в искореженном варианте. В США налог на недвижимость исчисляется не от 100% её кадастровой стоимости, а в зависимости от штата, от 10% до 33% кадастровой стоимости. Итоговый налог совсем другим получается. В Минфине, конечно, молодцы, когда говорят: мол, у нас, как в Америке - налог 2%. Они забывают почему-то, что там 2% не от кадастровой стоимости, а от, скажем, 10% кадастровой стоимости - а это уже 0,2%. Почувствуйте разницу.
- Вообще, мы ближе к Европе.
- Там налог на недвижимость имеет другую форму. Налог платит покупатель один раз в момент покупки, после чего вложенные в недвижимость деньги работают только на него. Это довольно высокие налоги - в Монако 7%, в Англии до 12% - но они способствуют долгосрочности вложений. Причем, это касается недвижимости стоимостью от 1,5 млн евро. Если же приобретаемый объект стоит до 250 тыс. евро - а такие объекты приобретает большинство - налогов вообще нет. Покупатели жилья эконом-класса в большинстве европейских стран налоги на имущество не платят.
- Так что бы вы предложили?
- Стимулирование долгосрочных вложений путем отмены налога на имущество и введения налога на сделку - европейскую модель. Я распространил бы это не только на жилую недвижимость, но и на коммерческую. Это важно, потому что инвестиции западных инвесторов в российскую недвижимость сегодня вообще фактически приостановлены, и скоро случится то же самое с оставшимися российскими инвесторами.
- А как вам идея налогового порога в 500 млн рублей?
- К ней близок пример из Франции. Там есть налог на богатство, он для тех, кто покупает имущество стоимостью выше 2 млн евро. Но нюанс: если я покупаю объект недвижимости стоимостью даже в 4 млн рублей, но 60% суммы беру кредитом в банке, налог на богатство на меня не распространяется - я же своих денег потратил меньше 2 млн. Наш Минфин хочет, чтобы человек, приобретший в ипотеку недвижимость, платил и высокий налог, и проценты по кредиту. Ответ на ваш вопрос: в нынешнем виде мне такая идея не нравится.
Лев Годованник для 47news